Danni agli immobili: quando stipulare una polizza postuma decennale

La polizza postuma decennale è un’assicurazione che copre gli indennizzi per i danni causati all’opera, nei dieci anni successivi alla consegna di un immobile. I danni possono essere provocati dalla rovina totale o parziale dell’opera. Tale polizza copre anche le spese sostenute in caso di pericolo di rovina o altri gravi difetti, e assicura eventuali danni provocati a terzi. La polizza non può essere limitata ad una singola unità abitativa, in quanto copre un fabbricato intero, comprese le parti considerate comuni.

Il beneficiario della polizza deve essere l’acquirente, ma non c’è bisogno di indicare il nominativo di ogni acquirente nel caso in cui ci sono più unità immobiliari. La somma assicurata dalla polizza deve equivalere all’intero valore del fabbricato. L’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta di pericoli, vizi o gravi difetti. Il diritto del committente si prescrive entro un anno dalla denuncia. Questa responsabilità non è derogabile ed è di carattere extracontrattuale.

Polizza postuma decennale: dal costruttore al beneficio dell’acquirente

Il D.lgs 122/2005 e l’art. 1669 del codice civile regolamentano la responsabilità del costruttore per i danni causati da un immobile. Nello specifico, secondo l’art. 4 del D.lgs 122/2005, il costruttore è tenuto a stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente. Tale polizza (la polizza postuma decennale) deve essere consegnata all’atto di trasferimento della proprietà, come copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, tra cui sono compresi quelli provocati a terzi, secondo quanto previsto dall’articolo 1669 del codice civile.

La legge prevede la garanzia per dieci anni sull’immobile nei seguenti casi:

  • sono fabbricati per i quali è prevista una successiva attività edificatoria
  • l’acquirente è un privato e non un ente collettivo o una società
  • l’immobile viene venduto da un’impresa regolare e non da un singolo privato

Nel 2005 il Legislatore ha introdotto l’obbligo della polizza postuma decennale per assicurare la piena tutela patrimoniale di chi acquista immobili da costruire o comunque in costruzione, nella fase precedente al trasferimento di proprietà dell’immobile e nella fase successiva allo stesso trasferimento. Di conseguenza la decennale postuma indennitaria copre tutti i danni scaturiti da vizi dell’immobile che si sono presentati dopo la stipulazione del contratto definitivo di compravendita, indipendentemente dal verificarsi di uno stato di crisi in capo all’imprenditore. La polizza decennale postuma vale per tutti quegli immobili per i quali è stato chiesto il permesso di costruire dopo la data del 21 luglio 2005.

Perché conviene stipulare una polizza postuma decennale

Se il costruttore non consegna la polizza tuttavia non è prevista nessuna sanzione per legge. Andrebbe semplicemente incontro ad un inadempimento di un obbligo di legge, che non comporta gravi problemi da un punto di vista legale, e che inoltre non risulterebbe invalidante per l’atto di trasferimento della proprietà. Nonostante tutto è opportuno sottolineare che conviene al costruttore stipulare una polizza postuma decennale. In primis perché è un obbligo di legge, quindi è bene rispettarla; e poi perché il costruttore o il venditore ha l’obbligo di rispondere per rovina e difetti di immobili secondo l’art. 1669 C.C. Infine stipulare tale polizza conferisce credibilità all’azienda, garantendo la sicurezza e la qualità dell’opera. Al momento della stipula è consigliabile verificare che il massimale previsto copra l’eventuale ricostruzione “ex novo” dell’edificio.

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